[轉]今年房屋成交 40萬件很拚

經濟日報 2008.07.17

信義房屋與永慶房屋昨（16）日分別發布下半年房市信心大調查。永慶調查顯示，有六成多受訪者認為，未來半年不是進場購屋好時機；信義房屋指出，四成五受訪者看跌下半年房價。業者表示，台灣房市已陷入盤整，今年全年買賣移轉件數很難守住40萬件，恐將創下92年以來新低。永慶房屋公布購屋趨勢大調查，有高達62.8%受訪者認為，未來半年不是購屋進場時機；只有29.5%認為適合進場。

永慶房仲集團董事長孫慶餘表示，近來市場進入整理，今年全年的買賣移轉件數，很難守住40萬件，可能會創92年以來新低。今年1月至5月買賣移轉件數17.2萬件，去年同期高達41.4萬件。此外，目前投資客比重已下滑至20%，為歷次調查中最低；換屋族維持在34%，首購比重則走高至46%，為歷次調查中最高。永慶房屋總經理葉凌棋說：「氣氛不佳，已影響投資客進場意願。」信義房屋進行的網路問卷調查也顯示，有45%的購屋者看跌未來半年房價，看漲比率有32%，認為房價持平者為22%。物價及利率水準的走勢，是民眾看壞下半年房市的關鍵。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，購屋者看壞下半年房市主因有三，首先是、選後預售推案價格帶頭衝，一般成屋在比價效應下跟進，3、4月全台都會區成屋房價上揚4.4%，而北市有7.4%的明顯漲幅，對一般購屋族群來說，尚未享受政策利多效益，就先感受房價負擔的加重。其次，通膨愈來愈嚴重，明顯影響民眾購屋能力。而台股表現不佳，連帶影響到房市的信心，高總價產品買氣影響更為明顯。葉凌棋強調，賣方已不再完全掌握價格主導權，目前房市有轉為買方市場的跡象，未來唯有賣方願意下調價格，才能維持市場正常交易量，否則將持續量縮。

[轉]美兩大房貸公司Fannie Mae與Freddie Mac簡介

2008/07/14 中央社

（中央社華盛頓2008年7月13日法新電）美國財政部今天介入拯救房貸巨頭「美國聯邦國民抵押貸款協會」（Fannie Mae，房利美）及「美國聯邦住宅貸款抵押公司」（Freddie Mac，房地美），提出紓困方案，為規模高達數兆美元的美國房貸市場帶來及時雨。

根據紓困案，兩大房貸業者須接受美國聯邦準備理事會（Fed）監督，及獲得擴大信用額度。


兩家公司歷史
以成立歷史相比，Fannie Mae 的資格較老，回溯到一九三八年，當時在經濟大蕭條後，由羅斯福總統提議創立，由政府資助，宗旨在於協助擴大提供低成本房貸資金和擔保。美國國會在一九六八年重新特許 Fannie Mae 改制為一家私有股份制公司，公司資金完全來自華爾街及其他投資人募資。

Freddie Mac 是美國國會在一九七零年通過，特許成立的一家上市公司，宗旨也在於提供一個低成本房貸融資管道，以協助美國屋主。兩大美國房貸業者都沒有獲得任何政府資金補助，但 Freddie Mac 十八席董事中有五席由美國總統指派。

Fannie Mae 雇用五千七百名員工，總部設在華盛頓。Freddie Mac 的員工總人數接近五千，總部位在維吉尼亞州。

兩家公司表示，它們在房貸市場扮演的角色嘉惠了數百萬美國民眾，讓他們得以享有每月較低的房貸支出及更多的房貸管道。


營運
兩大房貸公司的經營方式雷同，均為透過向銀行和房貸放款業者收購抵押貸款，並將這些貸款重新包裝為證券化產品，再由他們擔保售予投資人，以扶持規模高達數兆美元的房貸市場融通。
它們也藉由對全球投資人發行債券，以提高流動性及擴大提供房貸資金，而透過此種發債方式籌集的資金隨後再注入抵押放款融資市場，如此一來，放款業者可獲取更多資金。

Freddie Mac承做房貸融資組合達一點五兆美元，Fannie Mae的規模則逾七千億美元，兩家公司的融資及擔保規模總計約高達五點二兆美元，約占美國房貸總規模的四成。

然而，隨著近兩年以來美國房市景氣急劇衰退，導致法拍屋情形激增及房地產銷售慘跌，主要銀行與房貸放款業者被迫提列數十億美元房貸虧損，衍生出的問題如滾雪球般擴大。
兩家業者都未直接提供購屋者抵押貸款。


財務與股價
自美國金融市場爆發信用緊縮危機以來，兩大房貸公司股價備受壓力已近一年，但過去一週以來，股價加速探底。

Freddie Mac 已發布，風雨飄搖的抵押貸款與房市導致該公司虧損高達數億美元。根據一九九二年立法，兩家公司若出現資本嚴重不足，即可能遭到政府接管。今年以來，Fannie Mae 與 Freddie Mac 股價雙雙狂瀉約八成。

[轉]美兩大房貸公司Fannie Mae與Freddie Mac簡介

2008/07/14 中央社

（中央社華盛頓2008年7月13日法新電）美國財政部今天介入拯救房貸巨頭「美國聯邦國民抵押貸款協會」（Fannie Mae）及「美國聯邦住宅貸款抵押公司」（Freddie Mac），提出紓困方案，為規模高達數兆美元的美國房貸市場帶來及時雨。

根據紓困案，兩大房貸業者須接受美國聯邦準備理事會（Fed）監督，及獲得擴大信用額度。
兩家公司歷史：
以成立歷史相比，Fannie Mae的資格較老，回溯到一九三八年，當時在經濟大蕭條後，由羅斯福總統提議創立，由政府資助，宗旨在於協助擴大提供低成本房貸資金和擔保。美國國會在一九六八年重新特許Fannie Mae改制為一家私有股份制公司，公司資金完全來自華爾街及其他投資人募資。

Freddie Mac是美國國會在一九七零年通過，特許成立的一家上市公司，宗旨也在於提供一個低成本房貸融資管道，以協助美國屋主。兩大美國房貸業者都沒有獲得任何政府資金補助，但Freddie Mac十八席董事中有五席由美國總統指派。

Fannie Mae雇用五千七百名員工，總部設在華盛頓。Freddie Mac的員工總人數接近五千，總部位在維吉尼亞州。

兩家公司表示，它們在房貸市場扮演的角色嘉惠了數百萬美國民眾，讓他們得以享有每月較低的房貸支出及更多的房貸管道。

營運：
兩大房貸公司的經營方式雷同，均為透過向銀行和房貸放款業者收購抵押貸款，並將這些貸款重新包裝為證券化產品，再由他們擔保售予投資人，以扶持規模高達數兆美元的房貸市場融通。
它們也藉由對全球投資人發行債券，以提高流動性及擴大提供房貸資金，而透過此種發債方式籌集的資金隨後再注入抵押放款融資市場，如此一來，放款業者可獲取更多資金。

Freddie Mac承做房貸融資組合達一點五兆美元，Fannie Mae的規模則逾七千億美元，兩家公司的融資及擔保規模總計約高達五點二兆美元，約占美國房貸總規模的四成。

然而，隨著近兩年以來美國房市景氣急劇衰退，導致法拍屋情形激增及房地產銷售慘跌，主要銀行與房貸放款業者被迫提列數十億美元房貸虧損，衍生出的問題如滾雪球般擴大。
兩家業者都未直接提供購屋者抵押貸款。

財務與股價：
自美國金融市場爆發信用緊縮危機以來，兩大房貸公司股價備受壓力已近一年，但過去一週以來，股價加速探底。

Freddie Mac已發布，風雨飄搖的抵押貸款與房市導致該公司虧損高達數億美元。根據一九九二年立法，兩家公司若出現資本嚴重不足，即可能遭到政府接管。今年以來，Fannie Mae與Freddie Mac股價雙雙狂瀉約八成。

[轉]「20世紀最偉大操盤手」坦伯頓辭世 10大投資心法成經典

鉅亨網 2008.07.10

20世紀備受推崇的全球投資先驅約翰‧坦伯頓爵士 (John Marks Templeton)於2008年7月8日辭世，享壽95 歲。坦伯頓在1954年提出全球化投資的觀念，並成立第 1檔全球股票基金－坦伯頓成長基金，更進一步推廣到 全世界，他的10大投資心法已成為經典。
坦伯頓10大投資心法如下：

1. 投資要看「實質」報酬率(Invest for total real returns)：進行長期投資計劃時，應該要著眼於 「實質報酬率」，因為將投資利得扣除「通貨膨脹」與 「稅賦」後才是真正的報酬率，如果投資人忽略通貨膨 脹與稅賦的影響，長期投資的路途將會步履維艱。
   
2. 投資策略應隨時保持彈性(Keep an open and flexible mind)：投資人應該隨時保持開闊且充滿彈性 的心胸，勇於吸收各種投資新知，而非獨鍾單一金融資產。
   
3. 千萬不要追隨群眾，懂得逆勢操作(Never follow the crowd)：如果你買的證券跟別人相同，績效會跟別人一樣；除非你跟大多數人不同，否則不可能 創造優異績效。要在別人失望賣出時買進，在別人貪婪時賣出，需要最大的毅力，但可以得到最大的報酬。
   
4. 世事多變化(Everything Changes)：空頭市場總 是相當短暫，多頭市場也一樣。股價通常會在景氣循環 走到谷底前1個月到前1年上漲，會在景氣循環走到最高 峰前1個月到前1年反轉下跌；如果一種產業或一種證券 類型受投資人歡迎，受歡迎的時間總是相當短暫，失去 投資人的歡心後，可能很多年內都不會翻身。
   
5. 避免流行 (Avoid the popular)：當任何選股方 法變得流行後，投資人要轉換至較不流行的選股方法。
   
6. 從自己的錯誤中學習(Learn from your mistakes)：「這次不一樣」是歷史上代價最高的一句 話。有些人認為「避免犯下投資錯誤唯一的方法，就是 永遠不再投資！」其實，這種悲觀的想法才是最大的錯 誤！投資人不妨從錯誤中吸取教訓，成為未來投資理財 致勝的重要關鍵。
   
7. 在市場悲觀時買進(Buy during times of pessimism)：多頭市場總是在悲觀中誕生，在懷疑中成 長，在樂觀中成熟，在陶醉中死亡；最悲觀時是最好的 買進時機，最樂觀時是最好的賣出時機。
   
8. 全球化投資(Search Worldwide)：避免將所有的 雞蛋放在同一個籃子裡，最好的方式就是全球化投資， 不僅可以尋找更多更佳的獲利機會，也可以分散投資單 一市場的波動風險。
   
9. 價值投資慎選個股(Hunt for bargains among quality stocks)：投資應該以個股的價值為考量，而 非市場前景或經濟趨勢。因為個股的表現將決定大盤的 漲跌幅，而非大盤的走勢決定個股的價格，縱使空頭市 場也仍有逆勢上揚的個股。選擇價值被市場低估的股票 長期投資，靜待市場回升至合理價值，才能讓我們賺取 超額的利潤。
   
10. 無人知曉天下事(No one knows everything)： 在當前這種金融商品推陳出新、資訊爆炸的時代，沒有 人能夠掌握所有的理財資訊，也沒有人能夠永遠精準判 斷市場前景。我們應該以謙沖的態度不斷學習新知，並 且多方徵詢專家意見，而非聽信單一名嘴或分析師的建 言，因為成功的投資人總是不斷為新的問題尋找新的答 案。

約翰．坦伯頓1912年11月29日出生在美國田納西州 溫契斯特小鎮，靠著自力更生和獎學金，1934年以優異 的成績畢業於美國耶魯大學，並獲得羅德獎學金前往英 國留學，1936年從英國牛津大學巴里歐學院(Balliol College)畢業，取得法律碩士學位，隨即回美國進入華 爾街工作，開始他近一甲子的投資生涯。

在投資及生活領域，坦伯頓深信絕對不要追隨群眾 ，而應逆勢操作(Don't follow the crowd)的理念，他獨具慧眼的前瞻視野，以及嚴謹的研究精神，將其終生成就臻至巔峰。

當市場仍侷限於美國華爾街投資時，坦伯頓在1954 年提出全球化投資的觀念，並成立第 1檔全球股票基金 －坦伯頓成長基金，並將全球化投資可網羅更多投資機 會、分散風險的視野，推廣至全世界。1999年美國《錢 雜誌》(Money Magazine)尊稱坦伯頓為「20世紀最偉大 的操盤手」(the greatest global stock picker of the century)。

1987年，坦伯頓成立坦伯頓基金會，獎助研究宗教 與科學融合、人格發展及自由等多元研究及教育性質的 活動，並被英國女王伊莉莎白二世授予爵士的封號。

1992年，坦伯頓將創設的坦伯頓投資公司售予富蘭 克林公司，共組富蘭克林坦伯頓基金集團，此後，坦伯 頓自投資管理界退休，畢其心力於慈善事業。

富蘭克林坦伯頓基金集團表示，雖然1996年之後， 坦伯頓並未參與富蘭克林坦伯頓基金集團任何的營運， 但坦伯頓堅守長期投資與價值投資的理念，早已深深影 響並引導著富蘭克林坦伯頓共同基金集團。

[轉]晉身有殼族 「三不、四要」購屋全攻略

2008/07/06 聯合新聞網

7月開始油電價又將雙雙調漲，國際油價也已升破每桶140美元，日用品也跟著要漲，買房子好像愈來愈難上加難。高油價時代購屋，除了具有保值效用外，更要考量日漸高昂的通勤成本，現在購屋要選擇跟油價上漲毫無關係的房子，徹底跟油價說拜拜，房仲專家建議消費者以「三不」及「四要」購屋策略，挑戰傳統的購屋思維。

第一不：「不買無大眾運輸到達的房子」
信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻表示，隨著高油價時代來臨，購屋首要策略是「不買沒有大眾交通工具到達的地方」，因為原油突破140美元大關，距離太遠的地區，會提高交通成本，千萬不要為了省房價，賠了油錢。吳銘鴻分析，汽油價格一再飆破歷史新高紀錄，產油國更認為未來油價還有可能升破每桶200塊美金。對於住家離工作地點遠又缺乏大眾交通工具的民眾而言，大感吃不消。以開車族為例，每天開車通勤，一個月光油錢就要數千元，還要加上停車位的支出及車子的保養成本，幾乎是市中心一到兩房一個月的租金，到沒有大眾運輸工具的地方買房子，是否還划算，馬上見真章。

第二不：「不買超額供給區域」
不買超額供給的區域，因為供過於求的區域，除非產品特殊，否則房價難提升，且易跌難漲，萬一要轉手，還要面臨同類型產品競爭的壓力，在利率逐漸攀升的年代，賣得較久也是一項成本的支出，所以盡量不要選擇供過於求的區域。

第三不：「不買有車位的房子」
以往被認為附車位的房子較好賣，但隨著油價節節攀升，現代人不是四輪換兩輪，就是只在假日時開車，且一個車位售價動輒一、兩百萬元，買房子附車位已經變成奢侈品，轉手反而是負擔，買房子要附車位的傳統購屋思維也開始大幅轉變，要用車時再來租車的作法在很多先進國家已非常普遍，可說是節能抗油價上漲的新趨勢！

吳銘鴻認為，以前很多人選擇較遠的郊區房子，是為了以時間換取空間，以距離換取金錢，希望以較長的通勤或開車時間，換取較大的居住空間，如今開車族卻因為高油價，得不償失。因此，現在最新的購屋策略「四要」：

第一要「回歸大眾運輸工具周邊來購屋」
房子只要周邊有公車站、捷運站或是火車站都好，藉由這些大眾運輸系統，使用悠遊卡八折優惠及公車轉乘優惠，一個人一天通勤費用不超過100元，比開車省錢多了。

第二要「選擇有點遠又不是太遠的捷運住宅」
由於捷運站周邊房價多半已高，用步行或騎腳踏車接駁，除了省下油錢，多運動也可消去一身脂肪肥肉，當然更可有效減輕荷包的支出。購屋族經常受到「離捷運只有幾公尺距離」的廣告宣傳影響，這也是中古屋拉高房價的賣點，所以聰明的購屋族反而要逆向操作，那就是同樣逐捷運而居，選擇「捷運出口1,000公尺以外，但步行仍可到」的捷運第二圈房屋，雖然每天要早10分鐘出門，但較低的預算仍可享受到捷運的便利。

要離捷運遠近適中舉例來說，台北市捷運站旁套房500萬元與離捷運站1,000公尺外同樣大小的套房300萬元比較，省下200萬元，以年利率3%，本利攤還20年計算，每月負擔就差了11,000元；每月上班22天，平均每天賺500元，來回路程走路30分鐘，換算時薪為1,000元，一般社會新鮮人，每月薪水3萬5,000元，平均時薪才200元。試想每天上班的時薪都沒有走路省下的時薪高，走走路還可以賺錢，何樂而不為。此外，選擇捷運末端站也是一個好策略，通勤時間其實增加不多，房價卻省下很多。

根據信義房屋調查，目前已通車的捷運線當中，淡水線民權西路站到淡水站，公寓每坪房價差距22萬元，大樓價差16萬元；中和線古亭站到南勢角站，每坪省下約25萬，新店線中正紀念堂站到新店站，每坪省下近一倍；木柵線大安站到木柵站，每坪房價可省13至22萬元不等。且以中和南勢角站來說，到市中心的古亭站只隔了4個站，每坪房價卻省下近20萬，可說是目前台北捷運路網中最具經濟效益的捷運末端站。

第三要「喜舊厭新」-要找巷弄內中古屋
高油價時代，建材也跟著漲，許多新房子開價都比中古屋貴上一倍以上，所以回頭考慮市區巷弄內的老房子，會是不錯的選擇。不過由於市中心的電梯華廈價位較高，從中古公寓著手會更符合購屋族的預算，同樣有極佳的生活機能，公設比更小，實際使用空間也較實在，只要藉由裝潢重新為老屋改頭換面，在不增加購屋壓力下，一樣可以住得舒服又便利。

若以單價28至35萬元計算，目前北市市區的20至30坪住宅成交總價約在650至800萬元之間，以雙薪家庭的每月平均薪水約8萬元來看，三分之一拿來繳貸款，可月付2萬8千元房貸，以房價八成貸款、房貸利率3.16%、20年期的條件計算，買總價700萬元的房子絕對綽綽有餘。

另外，捷運土城線沿線站區如海山站、土城站、永寧站等周邊房價，中古公寓的平均單價區間為12至16萬元，成交總價約為400至500萬元，還可享受到大樓三房的空間，對與父母同住或有子女的雙薪夫妻而言，也是可負擔範圍內的購屋優選。

第四要：要找人分攤房貸重擔
最後第四要，就是「找人分攤房貸」。劉小銘今年才28歲，就在新店七張站附近買下一層800萬元的公寓，家人連存款總共自備款200萬元，打算把30坪的空間隔出五間套房自己當房東，一個月光收租就有3萬3千元，不僅繳房貸剛剛好，一間自住還省下租房子的花費，讓他直呼賺到了。吳銘鴻認為，目前的房地產市場仍處於物價續漲的疑慮未除、三通直航的政策利多實質效益尚未兌現的狀況，短期內房市熱度回溫不易，一般住宅市場也逐漸偏向買方。

對於有意購屋的民眾，不妨把握這「三不」及「四要」的購屋策略，控制好房貸預算，擴大搜尋區域及預算範圍，才能跟油價說拜拜，打敗高通膨及高利率的壓力，輕鬆晉身有殼族。

[轉]新手進場法拍屋5大準備

2008/07/06 工商時報

法拍市場中，法拍物件雖未明顯增加，但是，代標業者觀察，只要是具有都市更新題材的法拍物件，都有10多組人馬競標。對於打算單槍匹馬進場的新手，應掌握5大心法，投標才能事半功倍。

1. 準備底價2成的保證金
   投標法拍屋的保證金，是拍賣底價的2成，投標當天必須備好保證金的支票，到法院拍賣場填寫標單，並將支票放入標單信封內，再投入投標箱，若沒有得標，則可當場領回保證金。
   
   
2. 攜帶身分證、印章
   參加法拍，繳納保證金以後，法院會開出收據，得標人必須憑身分證、印章領回，若未得標，也要憑身分證、印章領回支票。
   
   
3. 代標須填妥委任狀
   受親友等委託人代理投標，都必須填寫委任狀。104法拍屋總經理籃茂山指出，投標書的右下角是委任狀填寫處，填妥後再將標單投入投標箱。
   
   
4. 確認開標日期
   通常，法院在開標前2周至3周，就會發布標售公告，但是，只要在開標日期之前，法院都有權利停拍撤回。籃茂山提醒，投標人應在預定開標日之前幾天，親自到法院公告欄確認，才不會白跑一趟。
   
   
5. 每筆土地建物的單價、加價都要寫
   法拍市場是「分別標價，合併拍賣」的形式，安信法拍屋副理陳建閎舉例，假設總價1,000萬元的拍賣物件，土地價值800萬元，建物價值200萬元，在寫投標單時，假設打算加價到1,100萬元，則加價的100萬元價格，必須寫在土地價值處，所以，土地價值增加為900萬元，而建物價值處則維持底價200萬元不變，投標單下方的總價處，務必要寫上1,100萬元。未來轉賣時，100萬元的加價部分，則以20％至40％不等的土地增值稅率，計算增值稅。

[轉]最容易貸款的3類套房產品

2008/07/06 工商時報

近年來，銀行緊縮套房貸款，多數銀行聽到套房商品反應冷淡，甚至根本不貸，但套房還是有其市場需求，想買套房的人，房仲業者建議先找捷運周邊、坪數15坪以上、明星學區內的優勢小套房，比較容易借到銀行貸款。　根據住商不動產企劃研究室，針對國內幾大銀行所做的調查顯示，套房並非完全不承貸，綜觀目前幾家承貸銀行可以發現，坪數在15坪以上，位於台北市的學區、捷運商圈套房最為好貸，而借款人的工作、信用狀況、還款能力等成為銀行是否核貸的主要原因。

只要購屋者本身工作穩定，信用良好，再加上慎選物件，購買台北市內擁有捷運、學區優勢的小套房，對許多單身女性或小夫妻來說，低總價有助於快速成家，而在繳房貸的過程中，等於替自己存下人生的第一桶金，未來可以轉往郊區換屋，換得更舒適的居住環境。

但是，若以投資角度切入套房市場，最好選擇設籍在優質學區內的套房、大學生出租的套房等，房客比較單純的物件為首選。　除了核貸成數之外，有些銀行的套房貸款利率超過5％，可能吃掉得來不易的租金收益，這是以投資觀點切入套房，特別要注意的重點。　此外，由於坪數小，為了運用空間，小套房類型相當多元，是否違反建築法規，也是購入的重點，曾有挑高套房購屋者，遭到報請拆除的命運；在選擇上，也最好以成屋或中古屋為首選，避免預售屋完工，交屋時發現不可補救的誤差，吃了悶虧。

中信房屋表示，購買套房必須配合自身需求與未來規畫。若以出租投資作為考量，所在位置與周邊租金行情，便是消費者要深入研究的功課。此外，管理是否完善，是房價保值與否的關鍵，也是都市黃金地皮有限的情況下，影響房價的關鍵因素，慎選物件，自然可以在這波套房行情走緩風潮中，撿到便宜。